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地产高管跳槽季

放大字体  缩小字体 日期:2008-09-27  来源:中国房地产报  阅读次数:14
编者按:而他个人判断未来地产行业的高端人才流动率会更加频繁,人才会向土地资源储备丰富、资金充裕、管理更加规范的集团化公司流动。而

  坚守了近半年的市场低迷后,地产职业经理人终于扛不住了。从个别跳槽案例,逐步壮大,渐渐如滚雪球般成为一场集体出逃。它映射出的远不止于地产人的职业状态和生存状况,更预示着行业大盘整的到来。

  暂时告别

  中介8月底,北京地产圈的记者全都接到同样的邮件:原链家地产副总经理金育松正式离开链家,此时正值中介行业的寒冬时节。

  据悉,金育松最近加盟了一家名为同城58的分类信息网站,并任市场部总裁。在他的新工作中,与二手房业务仅仅是非常小的一部分,这位此前在北京中介行业颇具名气的经理人正在进行着自己的职业转型。

  “地产只是新工作的一部分”

  见到金育松时,他正跟职员交代任务,从谈话内容可以判断,新职务仍然延续了他在链家的专长:市场调查、媒体维护、品牌推广。

  但在同城58网的工作,房地产分类信息这只是金育松新工作的一小部分。而此时正值中介行业的寒冬时节,北京二手房交易价量齐跌。

  北京我爱我家房地产经纪公司的统计数据显示,2008年8月的北京二手房市场,整体交易均价为8956元/平方米,环比跌幅2.28%。

  “但我的离开跟行业状况没有任何关系。” 金育松说,在低迷的市况下,今年6月份链家还成交了约1000套二手房。北京的二手房市场刚性需求大,观望气氛并不代表需求消失,买房客户的意愿很坚定,只是在犹豫是否下订。

  “仍看好中介行业”

  2005年,金育松进入地产行业正经历了宏观调控的开始。他回忆,那时候通过增加二手房的税费刺激一手房的需求。

  “结果造成二手房价格绷了短短不到三个月,营业税的成本就加到房价上,反而推动了房价上涨。政策本意是好的,细节上更应该考虑。”他说。

  2006年,不许吃差价的政策剑指地产中介的整顿。2007年,被称为“杀手锏”的二套房贷款政策造成了交易量的停滞和下滑。

  “虽然不是立杆见影,但每项政策都对购房者有心理影响。”金育松说。

  据北京市房地产交易管理网显示,8月底又有两家房产中介公司申请停止存量房交易结算资金划转业务。这种现象从今年1月份就已经出现,到目前为止,北京市具备交易资金监管资格的中介公司数量已在短短8个月时间内缩水1/4。

  “市场低迷导致部分中介面临资金困境。”北京房地产中介协会会长陈同顺表示。

  但是,金育松却依然看好这个行业。“二手房市场正处在上升阶段,远没有达到顶点。现在的低迷只能让它上升的曲线稍微向下,但是整个态势仍然是上升的。”他说。

  遭遇猎头

  在北京东三环一个五星级酒店大堂,Andy Lu挂断了客户电话后深吸一口气,看了一眼手表,比约定时间早到15分钟,这是他在微彰国际猎头公司做地产猎头4年养成的习惯。

  这是个雨后凉爽的秋天,Andy的黑眼圈却难以掩饰他的疲惫。因为楼市的低迷让有意跳槽或正在跳槽的高管突然多了起来。

  “以前基本是一星期见一个,现在一天见一个都不够排的。” Andy说,楼市让猎头的神经也紧绷了起来。

  尽管身体有些不适,但他还是尽可能地打起精神。因为他清楚,今天约见的营销总监是很多地产公司的目标人选。如果成功引进他所服务的企业,可能会使房子卖的更好一些。

  频频密见地产高管

  与高管的会见在酒店某房间进行,猎头与客户间的绝对私秘性使记者亲历现场的要求被婉拒。

  在得到此高管同意后,记者得知,他目前就职于东北地区的一个正在交付竣工报告的商业综合体,主抓营销来支撑集团公司的资金流。

  “我会等这个项目结束才离开,这是最基本的职业操守。”此高管说。事实上,此高管有意离开的主要原因与他对楼市的判断有关。

  “我更看好未来地产行业一线城市的发展,”他说,“我现在的项目的现状是销售多少就抽调多少现金支援集团总部。”

  据了解,2008年3月到现在,营销总监级别离职的比分管其他部门的要更多。

  一位营销总监说,“销售不畅导致回款缓慢,去年的产品推广预算在今年被大幅压缩,从而造成了销售阶段的被动。”

  同时,营销总监的收入很大一部分来源于项目提成,买家持币观望,房子卖不动,营销总监的收入锐减,当然就会考虑离职,有的甚至转行。

  长达两个小时的谈话终于结束。Andy告诉记者,地产高管变动是很正常的事情,当下楼市的特殊现象是“多为主动离职”。公司如果没有新的土地储备,项目团队可能就解散了,中小企业大都如此。

  但是,某业内人士透露:“是当前楼市的疲软造成职业经理人的离职,而高档楼盘受到的影响则远小于中低档楼盘。一般高档盘除非资金链实在太紧张,否则不会轻易换人。”

  同时,不管什么职位,33~45岁的男性高管在中国企业中最受追捧。

  除此以外,猎头在推荐高管候选人前,都要通过上级、平级、下级对其做深入的背景调查。

  今年35岁的Andy曾在某大型房地产企业的人力资源部任职,看到地产行业快速发展对高端人才需求预期毅然改行做地产行业猎头。

  与以往猎头、高管间谈话内容不同的是,Andy现在通常会以“您对万科降价怎么看”来打开话题,以此衡量对方对地产行业未来发展的认知度和判断力。Andy认为,万科降价是在进行行业整合。

  而他个人判断未来地产行业的高端人才流动率会更加频繁,人才会向土地资源储备丰富、资金充裕、管理更加规范的集团化公司流动。

  “当然,更深入的我会问对方一些与意向企业有关的问题。” Andy说,“尤其是现在的市场不好,我一定会真诚地把客户公司的经营现状和项目资金压力告诉他。”

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  地产人才也抄底

  Andy说,楼市的低迷也导致猎头的“寻猎标准”发生细微的变化。

  以前房企找高管很在意出身名企的人,而现在更在乎专业、学历、操盘经验。“而且必须要有30万平方米以上大盘的成功操作经验。”

  当下,营销的压力也导致营销总监的更换速度更快,一个项目一年换三个营销总监都不足为奇,“但是越更换,项目越糟糕。”

  数据显示,北京市区及郊县2008年1月至6月25日拿到销售许可证的项目共176个,其中,住宅90个,公寓39个,别墅28个,写字楼19个。调查显示零销量项目共有33个。其中住宅项目有13个,公寓6个,别墅8个,写字楼6个。

  楼市不好时,企业除了整顿土地资源与资金外,人才整顿也是必不可少的环节,而且从区域公司流动到集团化公司的比较多。

  “很多其他行业集团化的公司也开始参与这场人才角逐,因为他们想在此刻抄底。抄底首先就是优秀高端人才。”Andy说。

  足以证明企业在进行人才抄底的例子是,Andy与客户最快一星期就谈成了,以前最快也要谈1个月。

  而一个只有当下楼市才会出现的有趣现象更是频频上演:有的企业老总甚至亲自会见营销总监。

  “这是以前从来不曾有过的,猜也能猜得到这个项目对企业有多么重要,可能会引发连锁反应。”Andy说。

  目前,Andy正在为一家大型企业寻找地区项目总经理及管理团队,必须在2008年12月31日前招聘到。“一级开发的动作比较快,入职的时间跟项目开发的时间是有匹配度的。”

  转投二线城市

  才刚出家门口,王国强(化名)就心里焦急起来。

  时针刚刚指向下午1点,而北京到沈阳的火车还有两个小时才开车。“马上走。”王国强对送站的人说,“我想把那几个项目再看一看。”坐在黑色奥迪车后座,他把窗户摇下来,点了支烟,眼睛却一直望着窗外。

  一路上,所有的人都不说话。以前,王国强虽然经常出差,但真正意义离开北京地产市场去外地当老总,这还是头一次。

  “人傻,钱多,速来”

  “我想把自己经手过的项目再看一遍。”这个怀旧的东北男人在北京房地产市场打拼了10年,1960年出生,当过兵,扛过枪,吃过苦,所以即使在地产暴富的年代迅速积累了财富,如今仍然黑裤白衫,平头短须。

  1996年,他从退役后分配到的知名大型国企出来创建了自己的建筑队,借在国企时积累的资源开始承接地产项目。

  2003年,一位广州开发商相中了王宝强。当时,这家广州公司刚刚在北京东三环拿下了一块体量较大的住宅用地。

  进入新公司后,经管的项目一期是一个20万平方米的大盘,职务为副总经理的王国强主管规划、报批、施工、交付等工作。他说,从建筑商变为职业经理人,是自己很珍惜的事情。

  2005年~2007年,公司进入快速扩张期,而这也正是北京楼市开始疯狂的时期。

  “人傻,钱多,速来!”王国强这样形容北京市场的井喷状态。正因为此,他说,“我从来不买自己操盘过的房子”。

  但是,看着自己操盘的房子卖得盆盈钵满,王国强仍然承认“很辉煌”。

  不过,他也逐渐发现了一些问题。公司规定一定要卖多少钱,一定要什么阶段把资金收回来,工程达到怎样的进度。“我不反对这样的模式,但是如果管理不到位,目标如何实现?如果市场出了问题,这些硬指标又如何保证?”

  如今,王国强的忧虑成为现实,项目第三期的销售让公司没了底气。

  “不管什么样的地产企业,卖房子才是结点。如果房子卖不出去了,企业还有生存能力么?”一边是楼市观望的阴霾迟迟未散,一边王国强心中也开始萌生离开的想法。

  “市场好了,我就回来了”

  “我是主动离开,虽然市场不好对我的收入没有任何影响。”王国强说。

  事实上,除销售与融资困难导致公司现金流不畅外,王国强离开的真正理由是,原材料价格的上涨使工程采购额度、现金控制、工程进度不能顺利保障。

  “心很疲惫。”他说。从7月开始,王国强就开始考虑是否要去外地发展。

  他的判断是:起步晚的二线城市做地产还是相对容易。这时候已经有成都、无锡、沈阳、山东四个地方的公司供他选择。这些地方的特点都是仍然以自住消费为主,容量大,土地资源相对充足。

  而下定决心离开北京去沈阳,缘于一位本地开发商兼战友的盛情邀请,更因为他对沈阳地产前景的判断。

  来自沈阳房产局合同备案数据显示,今年1月~7月,沈阳商品房的预销售均价为3729元/平方米,比去年同期上涨5.42%;全市房地产开发建设累计完成投资同比增长52.6%;施工面积比上年同期增长42.1%。全市房地产开发建设累计完成投资高于全国平均线20%。

  国际物业顾问DTZ戴德梁行发布的报告也显示,沈阳的住宅市场仍会保持独特的优势,可望实现商品房成交量同比增长50%及总销售建筑面积增长92%。

  亲自去沈阳考察市场后他发现,除本地企业外,这里已经进驻了万达、金地、首创、中海地产、保利、碧桂园、香港瑞安集团等大型企业。“但沈阳的迅速成长引发了巨大容量和增量,使它相对于一线市场的饱和、高度竞争和政策打压更具优势。”他说。

  战友告诉他,沈阳未来三年的住宅量不会低于1000万平方米。更重要的是,沈阳的观望氛围没有北京那么严重。

  而他顾虑的是,“战友这样厂矿化、加工化的企业,成本控制跟管理模式能否跟得上?”事实上,王国强战友的企业在沈阳当地也小有名气。

  回到北京后,他决定辞职去沈阳当副总经理。直到现在,他也没有告诉任何人是如何说服自己去沈阳。他只说,自己很向往进入万科那样成熟的企业。

  做出决定的那一夜,这个东北汉子喝了两斤多白酒。

  “我对这个行业还是很有感情的,也知道暂时的低迷其实是市场在洗牌。”王国强掐灭了最后一颗烟,向进站口走去。

  “说不定牌洗顺了市场好了,我就回来了。”说这话时,他露出了此次送行中仅有的一次笑容。  

 
 
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